Bei der Schenkung von Immobilien (Wohnungen, Einfamilien- und Zweifamilienhäuser) wird der Wertansatz der Immobilie nach dem Sachwertverfahren gemäß BewG ermittelt, sofern es für die Immobilie vom Grundlagenfinanzamt keinen Vergleichswert gibt. Dass ein Vergleichswert vorliegt, ist aktuell aus unserer Erfahrung eher noch die Ausnahme.

Im Sachwertverfahren wird für die Immobilie ein sog. Grundbesitzwert ermittelt, welcher sich aus dem Grundstückswert und dem Gebäudewert errechnet. Bei älteren Immobilien spielt der Gebäudewert eher Eine untergeordnete Rolle aufgrund des Ansatzes von Wertminderungen. Vielmehr entscheidend ist der Grundstückswert. Dieser bestimmt sich aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss der Gemeinde/Stadt festgesetzt, in der sich das Grundstück/Liegenschaft befindet. Die Bodenrichtwerte wurden in der Vergangenheit im 2-Jahres-Rhythmus angepasst, aktuell gilt noch der Stichtag 31.12.2020. Im Großraum München, Oberbayern fanden z.B. Anpassungen um mehr als jeweils 20-25% zum Vorgängerwert statt, aufgrund der enormen Immobilienpreisentwicklungen der vergangenen Jahre.

Aktuell sollen die Bodenrichtwerte erneut erhöht werden mit Rückwirkung auf den Stichtag 01.01.2022. Die Anpassungen stehen für den Beginn der zweiten Jahreshälfte 2022 an und werden von jedem Gutachterausschuss gesondert festgesetzt.

Unsere Empfehlung:

Sollten Sie an der Übertragung Ihrer Immobilie zu Lebzeiten auf Ihre Kinder interessiert sein bzw. dies seit langem andenken – z.B. gegen Gewährung eines lebenslangen Wohnrechtes für Sie und Ihren Ehepartner –, dann raten wir zur Eile, um sich noch den „günstigen“ Bodenrichtwert zum 31.12.2020 zu sichern. Maßgeblich ist das Datum der notariellen Beurkundung des Überlassungsvertrages. Sollte der Bodenrichtwert weiter steigen, reichen evtl. Ihre steuerlichen Freibeträge (z.B. T€400 pro Elternteil an Ihre Kinder) nicht mehr aus, und Schenkungsteuer kann nicht mehr vermieden werden im Rahmen einer unentgeltlichen Übertragung.