Gestaltungsinstrument des Nießbrauchs bei der Überlassung einer Immobilie (Bedeutung im Steuerrecht)

Der Nießbrauch ist bei einer Überlassung ein beliebtes Instrument in der Praxis, u.a. um die Steuerbelastung z.B. bei einer Schenkung (Schenkungsteuer) zu mindern.

Der Nießbrauch wird im notariellen Überlassungsvertrag vereinbart bzw. geregelt. Für den Beschenkten stellt er eine Last bzw. Verpflichtung dar, wohingegen er für den Schenker ein Rechtsanspruch ist. Demzufolge kann bei der Schenkungsteuererklärung der Nießbrauch als sog. Passivwert abgezogen werden und mindert in Höhe des Kapitalwertes direkt die Schenkungsteuer.

Der Kapitalwert z.B. bei einem lebenslangen Nießbrauch errechnet sich zum einen aus dem sog. Vervielfältiger. Dieser ist abhängig vom Geschlecht des Berechtigten und seinem Lebensalter bzw. seiner sog. Restlebensdauer i.S.d. statistischen Sterbetafel (vgl. aktuelles BMF-Schreiben). Zum anderem wird der Kapitalwert vom sog. Jahresertrag des Nießbrauches bestimmt. Allerdings kann der Jahresertrag begrenzt werden, z.B. bei Immobilien in Höhe des Grundbesitzwertes x 1/18,6.

Gleichwohl kann der Nießbrauch auch testamentarisch festgelegt werden und belastet den Erben im Nachlassfall. Der Anspruchsberechtigte ist hier nicht der Übertragende – also der Erblasser -, sondern ein vom Erblasser im Testament begünstigter Dritter z.B. in Form eines Vorbehaltsnießbrauches (sog. Fruchtziehung). Auch hier mindert der Nießbrauch die Erbschaftsteuer, beim um den Nießbrauch belastenden Erben. Die Fruchtziehung ist jedoch beim Begünstigten als eigener Vermögenswert/asset der Erbschaftsteuer zu unterziehen.

Die häufigste Form des Nießbrauches bei der Überlassung einer Immobilie ist zum einen das Wohnrecht auf Lebzeiten im Falle einer eigengenutzten Immobilie.

In der Regel bewohnen die Eltern (angenommen beide Elternteile sind hälftiger Eigentümer der Immobilie) gemeinsam eine Immobilie. Diese wollen Sie zu Lebzeiten an ihre Kinder unentgeltlich übertragen. Allerdings wollen die Eltern bis zu ihrem Tode in der Immobilie wie gewohnt wohnen bleiben. Hier kommt das sog. dingliche Wohnrecht auf Lebenszeit zum Tragen, wonach sich jeder Elternteil dieses Wohnrecht im Überlassungsvertrag einräumen lässt bzw. sichert. Die Kinder erlangen somit im Grundbuch das sog. juristische Eigentum über die Immobilie, allerdings belastet um die Wohnrechte in der gesonderten Abteilung II des Grundbuches.

Das Wohnrecht pro Elternteil mindert in Höhe des jeweiligen Kapitalwertes die Schenkungsteuer pro Überlassung an jedes Kind.

Zum anderen ist es der Vorbehaltsnießbrauch in Form der Mietzahlungen im Falle der Fremdvermietung der Immobilie.

Die Eltern besitzen (wiederum mit jeweils hälftigem Eigentum) eine Immobilie, welche fremdvermietet ist. Zu Lebzeiten wollen sie beide diese Immobilie auf ihre Kinder unentgeltlich übertragen. Allerdings benötigen sie zur Sicherung ihres Ruhestandes die Mietzahlungen aus dem Objekt bis zu ihrem Lebensende.

Hier kommt der sog. Vorbehaltsnießbrauch (Fruchtziehung) auf Lebenszeit zum Tragen, wonach sich jeder Elternteil diesen Nießbrauch im Überlassungsvertrag einräumen lässt bzw. sichert. Die Kinder erlangen somit im Grundbuch das sog. juristische Eigentum über die Immobilie, allerdings belastet um die Nießbrauchsrechte in der gesonderten Abteilung II des Grundbuches.

Der Vorbehaltsnießbrauchs pro Elternteil mindert in Höhe des jeweiligen Kapitalwertes die Schenkungsteuer.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass neben den Freibeträgen (an jedes Kind in Höhe von T€ 400 pro Elternteil alle zehn Jahre) bei der Schenkung oder Erbschaft zusätzlich jede Nießbrauchsverpflichtung die Schenkungsteuer / Erbschaftsteuer mindert.

Der Nießbrauch ist bei einer Überlassung ein beliebtes Instrument in der Praxis, u.a. um die Steuerbelastung z.B. bei einer Schenkung (Schenkungsteuer) zu mindern.

Der Nießbrauch wird im notariellen Überlassungsvertrag vereinbart bzw. geregelt. Für den Beschenkten stellt er eine Last bzw. Verpflichtung dar, wohingegen er für den Schenker ein Rechtsanspruch ist. Demzufolge kann bei der Schenkungsteuererklärung der Nießbrauch als sog. Passivwert abgezogen werden und mindert in Höhe des Kapitalwertes direkt die Schenkungsteuer.

Der Kapitalwert z.B. bei einem lebenslangen Nießbrauch errechnet sich zum einen aus dem sog. Vervielfältiger. Dieser ist abhängig vom Geschlecht des Berechtigten und seinem Lebensalter bzw. seiner sog. Restlebensdauer i.S.d. statistischen Sterbetafel (vgl. aktuelles BMF-Schreiben). Zum anderem wird der Kapitalwert vom sog. Jahresertrag des Nießbrauches bestimmt. Allerdings kann der Jahresertrag begrenzt werden, z.B. bei Immobilien in Höhe des Grundbesitzwertes x 1/18,6.

Gleichwohl kann der Nießbrauch auch testamentarisch festgelegt werden und belastet den Erben im Nachlassfall. Der Anspruchsberechtigte ist hier nicht der Übertragende – also der Erblasser -, sondern ein vom Erblasser im Testament begünstigter Dritter z.B. in Form eines Vorbehaltsnießbrauches (sog. Fruchtziehung). Auch hier mindert der Nießbrauch die Erbschaftsteuer, beim um den Nießbrauch belastenden Erben. Die Fruchtziehung ist jedoch beim Begünstigten als eigener Vermögenswert/asset der Erbschaftsteuer zu unterziehen.

Die häufigste Form des Nießbrauches bei der Überlassung einer Immobilie ist zum einen das Wohnrecht auf Lebzeiten im Falle einer eigengenutzten Immobilie.

In der Regel bewohnen die Eltern (angenommen beide Elternteile sind hälftiger Eigentümer der Immobilie) gemeinsam eine Immobilie. Diese wollen Sie zu Lebzeiten an ihre Kinder unentgeltlich übertragen. Allerdings wollen die Eltern bis zu ihrem Tode in der Immobilie wie gewohnt wohnen bleiben. Hier kommt das sog. dingliche Wohnrecht auf Lebenszeit zum Tragen, wonach sich jeder Elternteil dieses Wohnrecht im Überlassungsvertrag einräumen lässt bzw. sichert. Die Kinder erlangen somit im Grundbuch das sog. juristische Eigentum über die Immobilie, allerdings belastet um die Wohnrechte in der gesonderten Abteilung II des Grundbuches.

Das Wohnrecht pro Elternteil mindert in Höhe des jeweiligen Kapitalwertes die Schenkungsteuer pro Überlassung an jedes Kind.

Zum anderen ist es der Vorbehaltsnießbrauch in Form der Mietzahlungen im Falle der Fremdvermietung der Immobilie.

Die Eltern besitzen (wiederum mit jeweils hälftigem Eigentum) eine Immobilie, welche fremdvermietet ist. Zu Lebzeiten wollen sie beide diese Immobilie auf ihre Kinder unentgeltlich übertragen. Allerdings benötigen sie zur Sicherung ihres Ruhestandes die Mietzahlungen aus dem Objekt bis zu ihrem Lebensende.

Hier kommt der sog. Vorbehaltsnießbrauch (Fruchtziehung) auf Lebenszeit zum Tragen, wonach sich jeder Elternteil diesen Nießbrauch im Überlassungsvertrag einräumen lässt bzw. sichert. Die Kinder erlangen somit im Grundbuch das sog. juristische Eigentum über die Immobilie, allerdings belastet um die Nießbrauchsrechte in der gesonderten Abteilung II des Grundbuches.

Der Vorbehaltsnießbrauchs pro Elternteil mindert in Höhe des jeweiligen Kapitalwertes die Schenkungsteuer.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass neben den Freibeträgen (an jedes Kind in Höhe von T€ 400 pro Elternteil alle zehn Jahre) bei der Schenkung oder Erbschaft zusätzlich jede Nießbrauchsverpflichtung die Schenkungsteuer / Erbschaftsteuer mindert.

Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema persönlich,

Ihr Beraterteam Schenken & Vererben

Rufen Sie uns an.
Schreiben Sie uns eine E-Mail.